星期五, 21 6 月, 2024

房貸種類有哪些?幫你從8種房貸中選出適合你的方案

房屋種類眾多,如何在這些房貸選擇最適合自己的方案來申辦呢,本篇將詳細解說,常見的房貸種類,讓有買房需求的民眾,可以在8分鐘內就能選出,最適合自身條件的房貸方案。

房貸申請前需要準備的常見資料

1.申請房貸前,需要準備以下3大類文件:

  • 身分證明文件:身分證、戶口名簿或戶籍謄本。
  • 財力證明文件:薪資轉帳存摺、扣繳憑單、報稅證明、財產證明等。
  • 房屋相關文件:房屋權狀、土地登記謄本、建物登記謄本、買賣契約書等。

2.財力證明文件:

  • 薪轉存摺:近三個月至半年的薪資轉帳存摺,可證明貸款人的穩定收入。
  • 扣繳憑單:前一年的扣繳憑單,可證明貸款人的年收入。
  • 報稅證明:前一年的報稅證明,可證明貸款人的整體財務狀況。
  • 財產證明:例如不動產、股票、基金等,可證明貸款人的資產狀況。

3.房屋相關文件:

  • 房屋權狀:證明房屋所有權的憑證。
  • 土地登記謄本:證明土地所有權的憑證。
  • 建物登記謄本:證明建物所有權的憑證。
  • 買賣契約書:證明房屋買賣的契約。

房貸申請的流程

房貸提早還款流程
房貸提早還款流程

1.申請:

準備好相關的文件及資料向銀行提出申請。

2.估價:

找銀行估價,找的方式以3種管道為主:

1. 自己工作薪轉銀行或主要存款銀行。

2. 大型品牌仲介經長期配合推薦金融機構。

3. 代書簽約時推薦常合作的銀行。

3.審核:

正式跑房貸流程中的申貸程序,銀行在房貸上會分別看「人」跟「房」

 人:銀行會調閱你的聯徵紀錄以了解你個人的信用評分。

房:主要看購買房子的地段、格局以及周遭環境來評估。

(影響鑑價金額主要因素為:屋況、裝潢、是否有險惡設施及使用目的)

4.照會/對保:

確定申貸銀行後,核貸專員會打電話詢問,本流程稱為照會。

一般銀行端審核人員會循問以下相關問題:

1.基本資料(公司名稱、職稱、年資、公司電話、公司地址及年收入)。

2.買房地址、貸款金額、成交價、貸款目的、使用用途。

3.照會完成後,審核人員會通知貸款人及保人到銀行做簽約對保,就是當面簽定貸款契約書並確認貸款合約的細節。

(貸款成數、各階段利率、貸款年限、有無寬限期、多久不能轉貸及違約金比例等)

5.設定:

簽約過戶後 到地政事務所辦理抵押權設定,且須投保火險和地震險。

將抵押權設定金額為房貸金額的 1.2 倍(這些通常都會請代書代辦)

6.撥款:

當不動產抵押權完成後,就可以確認交屋時間並撥款了,撥款後代表貸款人跟銀行的契約已經開始生效,記得往後每月需按時繳款以免影響到聯徵信用評分。

8種房貸種類的優缺點比較 幫你做出正確的房貸選擇

類型優點缺點適合的人
指數型房貸*利率公開透明 
*更貼近市場狀況
可能會隨著市場利率上升而增加,從而造成還款壓力。適合對利率走勢敏感,希望追求較低利率的貸款人。
固定型房貸*利率固定
*不受市場波動影響
利率通常較指一般房貸高。提前還款可能需要支付違約金。而且換成浮動利率,需要支付違約金。適合風險承受度較低,擔心通貨膨脹的貸款人,適合收入穩定、足夠支付固定金額,且不打算提前還款的購屋者。
理財型房貸*可靈活運用已償還的本金。
*可隨借隨還,不受到綁約的限制。
審核較嚴格、利率較一般房貸高、可動用的額度不高、部份銀行會限制資金用途。適合資金調度需求較高的貸款人。例如:投資族、自營商等。
抵利型房貸可透過活存帳戶存款來降低利率,保有緊急預備金,隨時可調度資金。需要將資金放在指定帳戶,靈活性較低 存款金額有限制,並非無上限;貸款利率比一般房貸來得高。以存款折抵房貸本金,可降低利息支出,適合有閒置資金的貸款人。例如:中高收入族群 退休族等
階梯型房貸寬限期內還款壓力較低。後期利率可能較高,會造成還款壓力。適合初期資金較緊,但預期未來收入會增加的貸款人。
青年首購房貸利率較低,貸款成數較高。有年齡、收入、購屋條件等限制。適合符合條件的青年購屋族。
遞減型房貸利率逐年遞減,還款壓力較小。初期利率比較高 率調降次數有上限 還款負擔較重。財務穩定 長期房貸戶 不想要經常轉貸 長期還款的貸款人。
壽險型房貸可保障家人資產,避免因身故而導致房屋遭法拍。利率較高
需投保壽險,增加保費支出。
此類貸款適合重視生命財產者,像是:有家庭負擔的貸款人、從事高風險職業者。

8種房貸種類介紹

指數型房貸

是最常見的一種房貸種類,定存利率通常是郵局或某些銀行定存利率的平均值,貸的利率基礎會隨著市場變化。

指數型房貸的利率是「定存利率(浮動利率)+加碼利率(依個人條件訂出的固定利率)」

根據央行公布的定存利率可選擇指數型房貸也可以選擇每月、每季或是每年調整定儲利率指數。

如有「限制清償期間」條款 若想在期間內提前還款則需支付違約金。

利率可能會隨著市場利率上升而大幅增加,造成還款壓力。

固定型房貸

固定型房貸的利率在貸款期間都保持固定,雖然固定利率不變,但機動利率還是會變,固定期結束後,房貸利率會因現況而有所波動。

台灣的固定型房貸是由「固定利率+機動利率」組成。

因此可以有效避免利率上升的風險,但也因此利率通常會比指數型房貸高一些。

(比起指數型房貸,固定型房貸的利率可能會高 2%以上)

理財型房貸

一種能讓房貸價值靈活運用的貸款方式,銀行會依照抵押的房產市值評估可循環動用的額度。

理財型房貸的特色是可以將已償還的本金再借出來使用,具有靈活運用的優點。

但相對的,它利率也會比一般房貸高一些。

抵利型房貸

抵利型房貸是指銀行會額外給貸款者一個活儲帳戶,只要貸款者將錢存入活儲帳戶,

銀行就會視同已經還款並開始計算利息,貸款餘額與利息會直接扣除帳戶裡的錢。

抵利型房貸的利率會根據貸款人放在銀行的活存帳戶金額而有所調整。

只要活存帳戶金額越高,利率就越低,但會有最高上限。

活儲帳戶可隨時使用,利率也會比指數型房貸來得高。

階梯型房貸

階梯型房貸的利率在貸款期間內會分為幾個階段,每個階段的利率都不同。

一般來說,寬限期內的利率較低,之後會逐漸上升。

而階梯型房貸是以「定存利率+機動利率」的計算方式,再以階梯型分為3個階段:

第1階段為寬限期(最長3年),每月僅付利息。

第 2 階段須依照約定攤還本金+利息,且需償還一定比例的本金(不同銀行比率不同)。

第 3 階段則依照本息平均方式攤還剩餘年數。

遞減型房貸

利率逐年遞減,還款壓力較小,但這種房貸較少見。

注意:借款人必須具備準時還款以及不以短期清償為目的,才能享受利率遞減帶來的省息效果,而且要注意的是,並非全部貸款期間皆適用遞減,同時針對借款人之信用條件及還款情形設有限制,最長可達七年之久,一旦消費者未能準時償還,利率即調升為原適用的利率碼距,屆時省息效果將大打折扣。

壽險型房貸

一種跟房貸做結合的壽險保單,此種房貸主要是預防申貸者在契約中遇到無法還款的重大疾病,導致殘疾或死亡時,可將保險金優先作為償還房屋貸款使用以避免房產被銀行收回。

青年首購房貸

青年首購房貸是政府針對青年購屋族推出的優惠房貸方案,通常具有利率較低、貸款成數較高等優點。

房貸申請前需要注意的5大事項

  1. 評估自身還款能力:房貸是一筆長期負債,申請前應先評估自身的還款能力,以免造成財務負擔。
  2. 比較各銀行房貸方案:各銀行的房貸方案在利率、成數、還款方式等都有所不同。
  3. 準備齊全的文件:申請房貸需準備多項文件,建議可先向申請的銀行詢問,以免影響審核速度。
  4. 留意信用狀況:信用狀況會影響貸款利率及成數,應保持良好的信用記錄。
  5. 詳閱貸款契約:簽訂契約前應仔細閱讀內容,確認違約時的責任以及還款方式和繳款日期。

房貸怎麼還比較划算?

依總繳金額評估

房貸主要是用本金攤還和本息攤還,大多數人會利用本息攤還,因為月繳金額相同,方便掌握資金。

但本金攤還因為是以貸款餘額逐月計算利息,總繳利息相對較少,若貸款人追求較低的房貸總額,可選擇本金攤還的方式。

依房屋需求評估

若預期現階段購買的房屋不會永久居住,那麼可以選擇較短的貸款年限。

20年期的房貸方案通常會提供前期低利率優惠,且房貸總繳金額也較低。

依資金規劃評估

若希望每月支出不要受到太大的影響、買房目的非自住或本身有其他理財規劃,可以拉長房貸年限來降低月付金額,讓手上有更多可運用的資金。

房貸提前還款流程:

  1. 銀行清算:告知銀行想提早清償房貸,銀行會計算需支付的金額,若有違約金則須納入。
  1. 貸款繳清:將貸款金額存入扣款帳戶後,與銀行聯絡並申請開立抵押權塗銷同意書。建議當日清償,否則會有多餘的利息問題。
  1. 清償資料:通常2~3個工作天後,銀行會通知貸款人取回抵押權塗銷同意書、他項權利證明謄本、抵押權範圍設定書及住宅火險保單正本。
  2. 確認文件:取回文件時將本票撕毀,並請銀行影印一份抵押權塗銷同意書副本留存,地政事務所與產險公司將收走上述文件。
  1. 辦理塗銷:攜帶【身分證、印章、存摺、抵押權塗銷同意書】等文件至地政事務所辦理抵押權塗銷登記。
  1. 確認送件:完成送件審查後,要申請地籍謄本及建物謄本,確認他項權利是否已經塗銷,並至產險公司辦理住宅火險退保或變更受益人。

房貸常見問題

Q1房貸的管道有哪些? 

A:常見的管道有『銀行、融資公司與民間貸款公司』。

以上管道各自有其優缺點,可以衡量自身條件狀況後,選擇適合的管道申請貸款。 

Q2房屋已經有貸款後還可以再貸款嗎? 

A:可以。房屋有貸款後,可以向原貸款銀行申請房屋增貸;也可以向其他銀行申請房屋轉增貸;若是需要的週轉資金較大,則可以向銀行或融資公司申請二胎房貸。 

Q3房屋貸款可以更換到其他家銀行嗎? 

A:可以。假如不滿意原來的房貸利率或條件,可以向其他家銀行申請房屋轉增貸。

Q4:申請房貸需要多久時間?

A:申請房貸的審核時間一般為1至2週,但實際時間會因各銀行的作業流程而有所不同。

Q5:房貸可以提前還款嗎?

A:房貸可以提前還款,但可能會產生提前還款違約金。

Q6:A:申請房貸會有哪些費用?

帳管費、鑑價費、開辦費、徵信費、書狀費、謄本費、代書費、抵押權設定費、保險費等額外費用等。

Q7:房貸的還款方式有哪些?

A:常見的房貸償還方式有4種:

1.本息平均攤還型 將貸款的本金與利息,平均分攤於每期的繳款金額中,因此也稱為「定額攤還本息法」。 

本息平均攤還優點:每期還款金額固定,容易規劃收支的計畫。 本息平均攤還缺點:本金償還速度慢。 

2.本金平均攤還:貸款的本金每期平均分攤償還;貸款的利息則依貸款餘額逐期計算,也稱為「定額攤還本金法」。 本金平均攤還優點:本金償還速度快。 本金平均攤還缺點:貸款初期還款壓力較大。 

3.貸款寬限期攤還:貸款寬限期間內只需繳交貸款利息,於寬限期滿後才一併攤還本金與利息。 寬限期攤還優點:寬限期間內還寬壓力小。 寬限期攤還缺點:寬限期滿後會明顯感受到還款壓力。 

4.本金到期一次清償:每期只需繳交貸款利息,貸款到期時則須一次償還借款全額。此種貸款常見於公司的商業貸款,一般人則無法申請。 本金到期一次清償優點:每期還款壓力小。 本金到期一次清償缺點:貸款利息較重;最後一期須償還全額貸款。

延伸閱讀:

其他相關知識

最新文章