星期四, 20 6 月, 2024

自備款不足,買房夢碎?別灰心,5個解決方案助你圓夢!

買房是許多人的夢想,但房價高漲,自備款不足成了許多人買房的一大阻礙。

自備款不足,真的就只能放棄買房夢了嗎?

當然不是!以下提供5個解決方案,助你圓夢!

自備款是什麼?為什麼買房要自備款?

自備款又稱頭期款,是指購買房屋時,購屋人必須自掏腰包支付的購屋款項,其餘部分才可以向銀行貸款。自備款的比例通常會由銀行審核後決定,一般而言,自備款比例越高,銀行願意貸款的機會就越高。

自備款可以降低房貸風險,自備款比例越高,購屋人承擔的房貸風險就越低。因為自備款越高,購屋人需要向銀行貸款的金額就越少,因此每月的房貸負擔也會越輕。

例如,購屋人購買一間總價為新台幣1,000萬元的房屋,自備款比例為20%,則自備款金額為新台幣200萬元,貸款金額為新台幣800萬元。每個月的房貸本息攤還約為新台幣3.5萬元。

如果購屋人自備款比例為30%,則自備款金額為新台幣300萬元,貸款金額為新台幣700萬元。每個月的房貸本息攤還約為新台幣2.9萬元。

自備款不足|自備款是什麼?為什麼買房要自備款?

自備款不足,有哪些原因?

佔房價的20%-30%。自備款不足是許多人買房時面臨的困境,主要有以下幾個原因:

個人因素

  • 收入不足
    近年來,台灣的薪資成長緩慢,許多人收入不穩定,無法在短時間內存到足夠的自備款。尤其是在職場新鮮人、自由工作者、收入不高的族群,更容易面臨自備款不足的問題。
  • 消費習慣不良
    有些人有追求高品質生活的消費習慣,喜歡購買名牌商品、出國旅遊等。這些消費行為會導致財富積累緩慢,自備款不足。
  • 生活費高
    現代人生活開銷龐大,除了房租、水電、交通等基本開銷之外,還有教育、醫療、娛樂等支出。這些開銷都會佔用個人可支配收入,因此難以存到足夠的自備款。

環境因素

  • 房價高
    房價高昂,導致自備款需求增加。根據內政部統計,2023年第三季的平均房價為每坪32.49萬元,較2022年同期上漲4.6%。房價高漲,導致自備款需求增加,也讓許多民眾望屋興嘆。
  • 房屋條件差
    房屋屋齡老舊、格局不佳、位處偏遠等,導致銀行貸款成數較低。銀行在審核房貸時,會考量房屋的條件,如屋齡、格局、地段等,若房屋條件較差,銀行可能會降低貸款成數,導致自備款需求增加。

自備款要多少?看這裡!

自備款的實際金額會依據購屋人條件、房屋類型、地段等因素而有所不同。例如,首購族、房屋總價較高、地段較好的物件,自備款可能需要更多。

中古屋和預售屋在自備款方面有所不同。中古屋的自備款比例通常較高,約佔房屋總價的20%至40%。這是因為中古屋的屋齡較高,可能需要進行修繕或裝潢,因此購屋人需要多準備一些自備款。

預售屋的自備款比例通常較低,約佔房屋總價的20%至30%。這是因為預售屋還未蓋好,購屋人可以分期付款,因此自備款的壓力較小。

房屋類型預售屋中古屋
房價較高較低
頭期款20%-30%20%-40%
付款期限分期付款通常約1~2個月內須付清
維護成本較低較高
稅務負擔較高較低
優點1.頭期款成數低,初期備款較輕鬆
2.提供實品屋供參觀,讓購房者能夠實際了解房屋現況
3.在施工前有彈性調整格局的機會,以滿足個人喜好
4.容易掌握房屋狀況和周圍環境能夠精確估算貸款負擔
1.房價相對較經濟實惠提供實際屋況參考
2.可實地考察容易了解房屋歷史、周邊環境與學區等
缺點1.房屋價格相對較高
2.缺乏實品屋可參觀,可能導致實際交屋與合約不符的風險
3.施工期較長,且可能面臨建商倒閉的風險
4.難以精確估算貸款負擔
1.頭期款成數較高,需要較大的初期資金投入
2.高齡中古屋可能需要額外負擔修繕和裝潢費用
適合族群自備款不足、風險應變能力較高自備款寬裕、風險應變能力較不足

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無自備款買房風險高?

在台灣,房價居高不下,不少人買房時都會面臨自備款不足的問題。近年來,也出現了不少「零自備款買房」的方案,讓許多人躍躍欲試。不過,無自備款買房真的划算嗎?其實,無自備款買房的風險相當高,以下列出幾項主要的風險:

  1. 月付負擔大
    無自備款買房,代表購屋人需要貸款的比例更高。以一間總價1,000萬元的房屋為例,如果自備款只有100萬元,那麼需要貸款900萬元。如果貸款30年利率為2%,月付本息將高達33,000元。如果購屋人月薪只有6萬元,那麼月付負擔將高達55%。如果未來工作不穩定或收入減少,恐怕將難以負擔房貸。
  2. 無法累積資產
    如果購屋人沒有自備款,那麼在還清房貸之前,購屋人將無法擁有房屋的所有權。購屋人每月支付的房貸,實際上是將房屋的價值轉移給銀行。如果購屋人沒有足夠的收入,可能無法在退休前還清房貸。
  3. 心理壓力大
    無自備款買房的月付負擔往往很大,購屋人可能會因此承受巨大的心理壓力。如果工作不順利或家庭發生變故,購屋人可能會因此產生焦慮、恐慌等情緒。
  4. 其他費用
    除了購屋本金和利息之外,購屋人還需要支付其他費用,例如契稅、印花稅、登記規費、抵押設定、仲介費、地震險等。這些費用加起來可能也需要數十萬元。如果購屋人沒有足夠的存款,可能需要再向銀行或民間借款,增加財務負擔。

因此,無自備款買房前,購屋人應該仔細評估自己的財務狀況和風險承受能力。如果無法負擔高額的月付或承擔房價下跌的風險,那麼建議還是先存好自備款再買房。

無自備款買房風險高?

自備款不足怎麼辦?

自備款不足是許多人買房時面臨的困境,以下提供5個解決方案:

降低購屋標準

自備款不足最直接的解決方法,就是降低購屋標準。例如,可以考慮購買總價較低的房子、位於非熱門區域的房子、或坪數較小的房子。

延長貸款年限

如果無法降低購屋標準,也可以考慮申請貸款來填補自備款的不足。目前台灣的房貸利率約為2%-3%,貸款期限最長可達30年。不過,貸款也意味著增加未來的還款壓力。

找親友幫忙

如果自備款不足的金額不大,可以向親友借款。不過,借款前務必與親友做好溝通,並訂定清楚的還款計畫,避免產生財務糾紛。

賣掉其他資產

如果手頭有其他可變現的資產,例如股票、基金、或車子等,可以考慮賣掉來籌措自備款。不過,賣掉資產也會減少未來的收入來源,因此需要謹慎考量。

民間貸款

頭期款是購屋時的重要資金,一般來說需要準備房屋總價的20%至30%,但在高房價的時代,許多人難以負擔如此大的金額。如果頭期款不足,可以考慮向民間貸款來填補缺口。

民間貸款的審核條件較銀行寬鬆,申請流程也較為簡便,因此成為許多人購屋時的選擇。不過,民間貸款的利率通常較銀行高,還款期限也較短,因此在申請前務必謹慎評估自身的還款能力。

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建商:低自備款成家,小心這些「先甘後苦」的陷阱!!

建商:低自備款成家,小心這些「先甘後苦」的陷阱!!

隨著房市轉向,建商推出低自備款方案以吸引客戶,看似輕鬆入手房產,然而專家提醒,這些付款方式潛藏風險,在購屋前務必謹慎評估。

低首付選擇

雖然初期支付輕鬆,但交屋後可能面臨還款壓力龐大的情況。建商有可能透過將價格納入房價中,使總價超越周邊物件價格,購屋者應留意這一點。

低自備款計畫

透過公司貸款或信貸來彌補自備款,然而利率通常高於房屋貸款。交屋後需同時應對兩筆貸款,可能導致每月支出大幅增加。

工程零付款方案

僅需支付工程開始前的1成,工程進行中2~3年內無需支付款項,但交屋時必須一次性支付剩餘的2成。此種方案先樂後苦,若財務規劃不善可能導致經濟困境或法拍。

小心爛尾樓

土建融資成數受到限制,銀行貸款利率因升息而上升,若房市逆轉、銷售週期拉長、工程材料成本上漲,建商資金可能受限,尤其對於小型建商而言,增加了未完工樓房風險的疑慮。

至於要不要購買這類型的建案,還是要取決於自身是否有良好的財務規劃。一般的小資族或是風險承受能力較低的上班族,可能會比較辛苦,就不建議這樣的購房方式了。

參考文章:房市冷低自備建案當道 專家曝隱藏風險

總結

買房是一筆重大的人生投資,除了自備款之外,也要考慮房屋的品質、交通便利性、生活機能等因素。在購買前,可以多看多比較,尋找適合自己的理想房屋!

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